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INNOVERTA Immobilienvermittlung Unternehmensverkauf Wertermittlungsgutachen Memmingen. Informationen zur Grundsteuerreform 2025
Ungleiche Einheitswerte bei der Grundsteuer

Bisher wird die Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke in den alten Bundesländern nach Einheitswerten auf dem Stand von 1964 berechnet, in den neuen Bundesländern auf dem Stand von 1935. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil vom 18. April 2018 entschieden, dass die bisherige Einheitsbewertung verfassungswidrig ist, weil Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung bestanden. So müssen Grundstückseigentümer ihre Grundsteuererklärung bis Ende Oktober 2022 abgeben.

Bei Erbbaugrundstücken ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, die Feststellungserklärung abzugeben.

Bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden ist der Grundstückseigentümer verantwortlich, die Steuererklärung abzugeben.

 

Was hat es mit den unterschiedlichen Berechnungsmodellen auf sich?

Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist der sogenannte Grundsteuerwert, also der Wert des bebauten oder unbebauten Grundstücks. Dieser Wert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert, um als Ergebnis den Steuermessbetrag zu erhalten. Der so ermittelte Steuermessbetrag wird dann mit dem durch die jeweiligen Städte oder Gemeinden festgelegten Hebesatz multipliziert. Das Ergebnis ist die zu entrichtende Grundsteuer.

Sinn und Zweck der Grundsteuerreform soll sein, die bisherigen Wertverzerrungen durch die bislang angewandten Einheitswerte zu eliminieren. Daher wurde ein bundesweit einheitliches Berechnungsmodell zur Ermittlung des Grundsteuerwerts festgelegt, das sogenannte Bundesmodell. Allerdings hat der Gesetzgeber auch eine Öffnungsklausel in das Gesetz eingebaut. Das bedeutet, dass einzelne Bundesländer von diesem Bundesmodell zur Berechnung des Grundsteuerwertes abweichen dürfen, wenn sie das wollen. Dabei haben die Länder Bayern und Baden-Württemberg neben Hamburg, Hessen und Niedersachsen von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und haben ihre eigenen Landesmodelle entwickelt.

Somit wenden 11 Bundesländer das vorgesehene Bundesmodell oder eine modifizierte Variante davon an, während die restlichen 5 Bundesländer nochmals jeweils unterschiedliche Landesmodelle anwenden.

 

Bayern - Flächenmodell

Maßgebend für die Bewertung nach dem Flächenmodell sind die Grundstücks- und Gebäudeflächen.

Was wird benötigt? Wo zu finden?
Aktenzeichen Informationsschreiben des Finanzamts
Eigentumsverhältnisse Grundbuchauszug
Lage des Grundstücks Adresse
Angaben zu Grund und Boden BayernAtlas oder Liegenschaftskataster
Wochnfläche und Nutzfläche Bauunterlagen

 

Die Abgabe der Grundsteuererklärung kann auf drei verschiedene Arten erfolgen:

Elektronisch per ELSTER:
Sie können sich selbst bei ELSTER registrieren und Ihre Daten elektronisch übermitteln. Alternativ fragen Sie bei Ihrem Steuerberater nach, ob er das für Sie übernimmt.

Eingabe am PC zum selber ausdrucken:
Hier handelt es sich um eine PDF-Datei in welche die Daten eingegeben und anschließend selbst ausgedruckt werden.

Handschriftlich:
Die Formulare in Papierform, die Sie handschriftlich ausfüllen, stehen bei den Finanzämtern sowie den Verwaltungen der Städte und Gemeinden in Bayern zur Verfügung.

Weitere Informationen zur Grundsteuererklärung in Bayern finden Sie beim Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung oder beim Bayerischen Landesamt für Steuern.

 

Baden-Württemberg - modifiziertes Flächenmodell

Maßgebend für die Bewertung nach dem modifizierten Bodenwertmodell ist der Wert des Grund und Bodens auf Grundlage der Grundstücksfläche und des jeweiligen Bodenrichtwerts zum Stichtag 1. Januar 2022 (Hauptfeststellung).

Was wird benötigt? Wo zu finden?
Aktenzeichen Informationsschreiben des Finanzamts
Eigentumsverhältnisse Grundbuchauszug
Lage des Grundstücks Adresse
Angaben zu Grund und Boden Boris-BW oder Liegenschaftskataster
Bodenrichtwert Boris-BW

 

Die Abgabe der Grundsteuererklärung kann grundsätzlich nur elektronisch erfolgen.

Elektronisch per ELSTER:
Sie können sich selbst bei ELSTER registrieren und ihre Daten elektronisch übermitteln. Alternativ fragen Sie bei Ihrem Steuerberater nach, ob er das für Sie übernimmt.

In Härtefällen und auf Antrag ist die Übermittlung der Grundsteuerdaten in Papierform zulässig. Das einzige Bundesland, welches hiervon eine Ausnahme macht, ist Bayern. Hier ist generell eine Abgabe in Papierform möglich.

Weitere Hinweise sowie eine Ausfüllanleitung finden sie auf den Seiten des Landes Baden-Württemberg.

 

Wie ist der zeitliche Ablauf geplant?

2022 Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 (nach derzeitigem Stand) sind die Grundsteuererklärungen abzugeben.
2023 Festsetzung des Grundsteuerwerts durch die Finanzämter. In der Regel soll ein Versand der Bescheide per Post erfolgen.
2024 Die Grundstückseigentümer sollen die neuen Grundsteuerbescheide für 2025 per Post erhalten.
2025 Ab diesem Jahr ist erstmals die neue Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuermessbetragswerte fällig.

 

Interessant zu wissen:

Grundsteuer C: Diese wird ab 2025 zusätzlich zur bisherigen Grundsteuer A und Grundsteuer B neu eingeführt und kann von den Gemeinden erhoben werden auf baureife aber unbebaute Grundstücke. Dabei kann die Grundsteuer C deutlich höher ausfallen als die Grundsteuer B.

Ermäßigungen: Es sind Ermäßigungen der Steuermesszahl bei Baudenkmählern um 10 % vorgesehen. Daneben sind auch Ermäßigungen für Wohngrundstücke nach dem Wohnraumförderungsgesetz um 25 % vorgesehen.

Keine Wertminderung: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie z. B. wirtschaftliche Überalterung, Bodenverunreinigungen, Baumängel oder Bauschäden etc. haben bei der Bewertung nach dem Bundesmodell keine wertmindernde Auswirkung.

ImmoWertV2021: Die Grundsteuerreform war ein Auslöser dafür, dass die Immobilienwertermittlungsverordnung reformiert wurde. Lesen Sie hierzu auch: Neuerungen bei der Immobilienbewertung

 

Rechtlicher Hinweis: Wir Informieren Sie auf unseren Seiten gerne über das aktuelle Geschehen. Unsere Beiträge stellen jedoch keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall dar. Im konkreten Einzelfall ist es daher unerlässlich, dass Sie sich entsprechend von einen Rechtsanwalt oder Steuerberater beraten lassen.

 

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