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Im INNOVERTA Immobilien-Glossar haben wir für Sie einige Begriffe zum Thema Immobilien und Immobilienverkauf zusammengetragen.

Die Absetzung für Abnutzungen (AfA) kann steuermindernd geltend gemacht werden. Dabei werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage (ohne Grundstück) auf die Nutzungsdauer verteilt.

Die entsprechende Abschreibungsdauer kann den AfA-Tabellen entnommen werden, die vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht werden.

Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden gilt nach § 7 Abs. 4 EStG eine Abschreibung in Höhe von 2 % und somit einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren.

Wohngebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, dürfen nach § 7 Abs. 4 EStG mit 2,5 % abgeschrieben werden, was einer Abschreibungsdauer von 40 Jahren entspricht.

Zu beachten ist, dass im Jahr der Anschaffung bzw. Fertigstellung die Afa zeitanteilig geltend gemacht wird.

Das Abzahlungsdarlehen, auch Ratendarlehen genannt, zeichnet sich dadurch aus, dass regelmäßig ein fester Tilgungsbetrag abbezahlt wird. Dazu kommen allerdings noch die Zinsen für die verbleibende Restschuld des Darlehens, welche besonders zu Beginn des Kredits zu einer finanziellen Mehrbelastung führen, da die Zinsen zusätzlich zur konstanten Tilgung bezahlt werden (Annuität). Im Laufe der Zeit verringert sich durch die Tilgungen die Restschuld wodurch sich auch der Betrag für die Zinsen über die Laufzeit verringert.

Unter einer Annuität versteht man Zahlungen, die regelmäßig (in gleichen Abständen) in gleichbleibender Höhe geleistet werden.

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass regelmäßig ein gleichbleibender Betrag, welcher Zins- und Tilgungszahlungen beinhaltet, bezahlt wird. Zu Beginn des Darlehens ergibt sich daher ein höherer Anteil, der in die Zinsen fließt. Über die Laufzeit wird der Betrag an Zinsen geringer und der Anteil der in die Tilgung fließt steigt.

Die Auflassung ist gemäß § 925 BGB die Einigung des Verkäufers und des Käufers darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Die Auflassung ist die Voraussetzung für den Übergang des Eigentums und hat notariell zu erfolgen.

Zwischen der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (Vollzug der Auflassung) vergeht in aller Regel etwas Zeit. Damit sich der Käufer dahingehend absichert, dass der Verkäufer das Grundstück nicht zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft, wird die Auflassung im Grundbuch vorgemerkt (die sogenannte Auflassungsvormerkung).

Die im Kaufvertrag vereinbarte Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung und Löschung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch sobald der Kaufpreis bezahlt wurde. Somit ist der Käufer der neue, im Grundbuch eingetragene, Eigentümer des Grundstücks.

Gemäß § 5 ImmoWertV sind dies Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen wurde.

Bauerwartungsland sind Flächen, die zum Bewertungszeitpunkt noch nicht in Bauland umgewidmet sind, bei denen aber in naher Zukunft durch ihre Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung zu erwarten ist.

Art und Maß der baulichen Nutzung sind wesentliche Einflussfaktoren auf den Wert eines Grundstücks.

Die Art der baulichen Nutzung ist unter § 1 im ersten Abschnitt der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Die Art der baulichen Nutzung gibt Auskunft darüber, ob es sich beispielsweise für die im Flächennutzungsplan für die Bebauung vorgesehenen Flächen um Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen oder gewerbliche Bauflächen handelt.

■ Kleinsiedlungsgebiete (WS)
■ Reine Wohngebiete (WR)
■ Allgemeine Wohngebiete (WA)
■ Mischgebiete (MI)
■ Gewerbegebiete (GE)
■ etc.

Die genauen Beschreibungen der einzelnen Gebiete sind in den §§ 2 ff. BauNOV zu finden.

Das Maß der baulichen Nutzung ist im zweiten Abschnitt in den §§ 16 ff. BauNOV geregelt. Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung

■ der Grundflächenzahl (GRZ) oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
■ der Geschossflächenzahl (GFZ) oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl (BMZ) oder der Baumasse,
■ der Zahl der Vollgeschosse,
■ der Höhe baulicher Anlagen.

 

Die Baumassenzahl gibt das Verhältnis der maximal zulässigen Rauminhalte in Relation zur Grundstücksfläche an und ist in § 21 BauNOV geregelt.

Hierbei handelt es sich gemäß § 5 ImmoWertV um Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

Anhand der Bauvorlagen beurteilt die Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Sie werden gemeinsam mit dem Bauantrag eingereicht. Welche Unterlagen dies genau sind, ist in der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Je nach Bundesland werden hierbei beispielsweise folgende Unterlagen gefordert:

  • ■ Auszug aus dem Katasterwerk
    ■ Bauzeichnungen
    ■ Baubeschreibung
    ■ Nachweis des Brandschutzes
    ■ Angaben über die gesicherte Erschließung
    ■ ggf. Nachweis der Standsicherheit
    ■ etc.

Die Beleihungsgrenze beschreibt den Höchstwert, zu dem das Objekt besichert wird. Die Beleihungsgrenze bezieht sich hierbei als prozentualer Anteil auf den zuvor ermittelten Beleihungswert.

Der Beleihungswert ist der vom Kreditgeber ermittelte Wert des Objekts, der als Wert für die dauerhafte Werthaltigkeit der Immobilie und des Grundstücks steht. Hierbei steht die Nachhaltigkeit des Immobilienwerts im Vordergrund und nicht, wie etwa bei einer Verkehrswertermittlung, ein stichtagsbezogener Wert. Hintergrund ist der, dass im Falle einer Zwangsversteigerung der Versteigerungserlös ausreichend ist, um die offene Forderung des Kreditgebers zu begleichen.

Als Bewirtschaftungskosten sind, gemäß § 19 ImmoWertV, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Darunter sind

■ die Verwaltungskosten
■ die Instandhaltungskosten
■ das Mietausfallwagnis
■ die Betriebskosten

zu verstehen. Hier werden allerdings nur diejenigen Betriebskosten berücksichtigt, die nicht durch Umlagen auf den Mieter (wie z. B. Erbpachtzinsen, Darlehenszinsen, etc.) gedeckt sind.

Siehe Provision.

Die GFZ gibt die maximal zulässige Summe aller Geschossflächen in Relation zur Grundstücksfläche an und ist in § 20 BauNOV geregelt.

Die GFZ bezeichnet das Verhältnis von überbauter Grundstücksfläche zur Grundstücksfläche und ist in § 19 BauNOV geregelt.

Die Provision (auch Courtage genannt) ist das Entgelt, das der Makler für den Nachweis oder die Vermittlung einer Immobilie erhält.

Siehe Abzahlungsdarlehen.

Zieht man vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten ab, so erhält man den Reinertrag.

Hierbei handelt es sich gemäß § 5 ImmoWertV um Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

Dem Rohertrag liegt üblicherweise die jährliche Netto-Kaltmiete zugrunde. Zum Rohertrag gehören daher keine Betriebskosten (unabhängig davon, ob sie auf den Mieter umlegbar sind, oder nicht). Betriebskosten die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, werden vom Rohertrag abgezogen und vermindern damit den Reinertrag.

Das Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Vorkaufsberechtigten, eine Sache zu denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen der Verkäufer die Sache an einen Dritten veräußert hat. Der Verkäufer wird in diesem Fall „Verpflichteter“ genannt. Es wird zwischen dem dinglichen und dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht unterschieden.