Neuerungen bei der Immobilienbewertung
DIE NEUE IMMOBILIENWERTERMITTLUNGSVERORDNUNG (IMMOWERTV 2021)
Am 19. Juli 2021 wurde im Bundesgesetzblatt verkündet, dass die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) zum Stichtag 1. Januar 2022 in Kraft tritt und damit die bisher gültige ImmoWertV 2010 ablöst.
Warum brauchte es eine neue ImmoWertV?
In seinem Urteil vom 18. April 2018 kam das Bundesverfassungsgericht zu dem Schluss, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig sind. Demnach wurden die Einheitswerte für Grundbesitz nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes in den alten Bundesländern bis dahin noch immer auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt und bildeten die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. In den neuen Bundesländern beruhten die Einheitswerte auf den Wertverhältnissen aus dem Jahr 1935.
Mit der ImmoWertV 2021 soll sichergestellt werden, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte wie auch der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten nach bundesweit einheitlichen Grundsätzen erfolgt. Lesen Sie hierzu auch: Grundsteuererklärung
Was hat sich geändert?
Die alte ImmoWertV beschränkte sich auf die Regelung allgemeiner Grundsätze für die Wertermittlung. Detaillierte Vorgaben waren dabei auf sechs Regelwerke verteilt:
■ ImmoWertV 2010
■ Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL)
■ Sachwertrichtlinie (SW-RL)
■ Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)
■ Ertragswertrichtlinie (EW-RL)
■ Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006
Wobei die Richtlinien hier lediglich einen Empfehlungscharakter hatten. Das war auch der Grund, weshalb die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten in Deutschland nicht einheitlich durchgeführt wurde.
Zum Stichtag 1. Januar 2022 ist die neue ImmoWertV 2021 anzuwenden, in der die bisherigen Einzelrichtlinien zusammengeführt wurden.
Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung richtet sich vor allem an die Gutachterausschüsse. Aber auch die Wertermittler und Sachverständigen erfahren Änderungen. Interessant hierbei ist die Wiedereinführung der Regionalfaktoren die dazu dienen, die Herstellungskosten beim Sachwertverfahren je nach Bundesland zu regionalisieren. Die größte Neuerung dürfte aber die explizite Berücksichtigung der Barrierefreiheit sein. In diesem Zusammenhang sollte jedoch bedacht werden, dass Barrierefreiheit nicht mit behindertengerecht gleichzusetzen ist.
Überblick über die wesentlichen Neuerungen
■ Erhöhte Verbindlichkeit durch Aufnahme bislang empfehlender Regelungen aus den Richtlinien
■ Angepasste und verbindlich anzuwendende Modelle zur Ableitung der Marktdaten
■ Feste statt standardabhängige Gesamtnutzungsdauern
■ Deutschlandweit einheitliche Definition der wertrelevanten Geschossflächenzahl
■ Regelungen zur Dateneignung und Datenherkunft
■ Wiedereinführung der Regionalfaktoren im Sachwertverfahren)
■ Aufnahme von Regelungen bzgl. Rechte und Belastungen inkl. Erbbaurechte
■ Barrierefreiheit als explizites Merkmal bebauter Grundstücke
■ u. v. m.
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Ihr Ansprechpartner zum Thema Bewertung und Gutachten
Daniel Benz
Certified Valuation Analyst (CVA) mit international anerkanntem Qualifikationsnachweis auf dem Gebiet der Unternehmensbewertung und DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien.
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